Guide pratique
La vente en état futur d’achèvement
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), également appelée « achat sur plan » est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé.
L’acquéreur choisi son bien immobilier sur la base de plans et de documents descriptifs et graphiques fournis par le promoteur- vendeur.
Ce dernier s’engage à lui livrer un bien achevé et conforme aux plans et notices descriptives, dans un délai déterminé.
LES ÉTAPES CLÉS DE L’ACQUISITION DE VOTRE LOGEMENT NEUF
- La signature du contrat de réservation
Vous allez faire l’acquisition d’un appartement acheté sur plan. Les premières étapes, avant la validation définitive de votre réservation, sont la signature des documents suivants :
- Le contrat de réservation qui décrit les objets de la vente
- Le plan de vente de votre appartement
- Le plan de masse prévisionnel de l’ensemble Immobilier
- Le plan des sous-sols incluant votre place de parking
- La notice technique sommaire
- L’état des risques naturels et technologiques
A ces signatures s’ajoute, passé le délai de rétractation de dix jours à l’issue de la notification de votre contrat par lettre recommandée avec accusé de réception, le versement d’un premier dépôt de garantie par virement sur un compte séquestre du notaire de l’opération.
Votre appartement vous est dès à présent réservé !
- La validation de votre financement
Après cette première étape, dans le cadre d’un achat avec recours à un prêt bancaire, vous disposez respectivement de :
- 30 jours pour déposer les demandes de prêts après expiration du délai de rétractation de dix jours.
- 60 jours à compter du délai de rétractation prévu pour justifier l’obtention de ces prêts.
Nous vous conseillons de vous rapprocher rapidement des établissements bancaires afin de pouvoir comparer les différentes offres et de pouvoir nous soumettre votre demande au plus tôt. Le vendeur est aussi là pour vous accompagner et vous conseiller dans votre démarche.
Une fois l’offre de prêt acceptée, nous vous invitons à nous envoyer une copie de votre accord de prêt.
- La signature de l’acte authentique de vente
Dans un premier temps, vous allez devoir transmettre à votre notaire, et au commercialisateur le cas échéant, une copie de l’offre de prêt. L’acte authentique est ensuite prêt à être signé chez le notaire.
Celui-ci vous notifiera les documents suivants :
- Le projet d’acte authentique
- Le plan des biens immobiliers réservés
- Le descriptif technique des prestations de votre résidence
- Le règlement de copropriété
Une date vous sera alors fixée pour la signature de l’acte authentique.
- Le règlement du prix de votre logement
Dès la signature de l’acte authentique, vous êtes propriétaire de votre logement et vous devrez régler les différents appels de fonds qui vous seront transmis au fur et à mesure de l’avancée des travaux, conformément aux dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation et aux stipulations de votre acte de vente.
- Le choix des coloris de votre logement
Au cours de l’avancement des travaux de construction de votre logement, vous serez invités à venir choisir les coloris des différents matériaux de finition que nous vous présenteront (faïence, revêtements de sols, meubles de cuisine…) dans le cadre des prescriptions de votre notice descriptive de vente.
Vous aurez la possibilité de vous déplacer dans notre agence en charge de la gestion des travaux de vos résidence, ou, à votre convenance, de recevoir par mail un catalogue numérique des échantillons proposés afin de faire vos choix depuis chez vous.
- La livraison de votre logement
Un trimestre prévisionnel de livraison vous sera communiqué lors de votre acquisition.
Par la suite, environ 2 mois avant l’achèvement des travaux de construction, vous serez invités, par courrier, à vous rapprocher de nous afin de définir ensemble d’un rendez- vous de livraison selon le planning de fin de chantier.
La livraison est le jour de la remise des clés et de la prise de possession de votre logement.
Cette livraison consiste à une visite détaillée de votre logement qui nous permettra ensemble de constater la conformité des lieux par rapport à nos engagements contractuels. Un procès-verbal de livraison sera établi mentionnant les éventuelles réserves. Vous devrez également payer le solde du prix de votre acquisition.
Et après ? Les garanties légales liées à l‘acquisition d’un logement neuf
La garantie financière d’achèvement
La technique de la vente en l’état futur d’achèvement est extrêmement encadrée et protectrice de vos intérêts.
Ainsi le vendeur doit toujours garantir l’achèvement de l’immeuble à construire : c’est la garantie financière d’achèvement.
Avec cette garantie, le garant (une banque ou un établissement spécialisé) ne s’engage pas à terminer matériellement l’immeuble, mais à avancer ou à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de la construction.
La garantie d’achèvement vous assure quoi qu’il arrive, de la fin des travaux.
LA GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT
Mise en œuvre dans le délai d’un an à compter de la réception des ouvrages auprès des entreprises, la garantie de parfait achèvement impose à l’entreprise responsable d’effectuer les réparations qui s’avèreraient nécessaires suite à la constatation d’un défaut/ désordre apparaissant dans ce délai.
Pour pouvoir être mise en œuvre, les défauts / désordres doivent être dénoncés auprès de l’entreprise responsable dans le délai susvisé, par l’intermédiaire du promoteur.
En cas de défaut/ désordre apparaissant dans les parties communes de l’immeuble, il convient de s’adresser directement au syndic de l’immeuble ; ce dernier se mettra en relation avec nous pour la gestion du problème.
LA GARANTIE BIENNALE
La garantie biennale est également appelée garantie de bon fonctionnement. Elle couvre, pendant les 2 ans qui suivent la réception des travaux, l’ensemble des éléments d’équipements dissociables et démontables du logement (chaudière, radiateur, appareil sanitaire, robinetterie…..), à partir du moment où ces équipements sont réparables/ remplaçables sans détérioration du logement (intervention sur la structure….) ou s’ils ne rendent pas le logement impropre à sa destination. Dans de tels cas, c’est la garantie décennale qui pourrait prendre le relais.
De même, si le dysfonctionnement de l’équipement a fait l’objet d’une réserve émise lors de la livraison du logement, c’est la garantie de parfait achèvement qui s’appliquera.
Enfin, la garantie biennale ne pourra pas s’appliquer lorsque le caractère défectueux des équipements est lié à une utilisation abusive, non conforme, ou résulte d’un défaut d’entretien.
LA GARANTIE DÉCENNALE ET L’ASSURANCE DOMMAGE- OUVRAGE
La garantie décennale couvre l’ensemble des vices, malfaçons, et dommages importants pouvant compromettre la solidité de la construction (fissures importantes, affaissement d’un élément porteur, défaut d’étanchéité…) ainsi que des équipements indissociables de la structure (système de chauffage…)
Ces dommages et vices sont couverts par la garantie décennale s’ils apparaissent dans le délai de 10 ans à compter de la réception des travaux, et s’ils n’ont pas fait l’objet d’une réserve lors de la réception qui n’aurait pas été levée par l’entreprise responsable.
Le législateur a facilité la mise en œuvre de cette garantie décennale en rendant obligatoire au promoteur la souscription d’une assurance dommage- ouvrage, afin de permettre la prise en charge rapide des vices / dommages constatés, à charge ensuite pour l’assurance de se retourner contre les constructeurs responsables.
L’assurance dommage- ouvrage prend effet à l’issue du délai d’un an de la garantie de parfait achèvement, et ce pour une durée de 9 ans, soit au total 10 ans après la réception des travaux.
Cette assurance, transmissible automatiquement aux acquéreurs successifs de l’immeuble, couvre les dommages liés à la garantie décennale. Elle ne couvre ni les défauts d’entretien, ni les mauvais usages, ni les défauts esthétiques.
Les avantages du neuf
- Garanties constructeur: garantie biennale, garantie décennale, garantie de parfait achèvement…
- Frais de notaire réduits: ils ne s’élèvent qu’à environ 3% du montant total de l’acquisition, contrairement à un achat immobilier dans l’ancien où ces « frais de notaire » s’élèvent en moyenne à 7%.
Ainsi, par exemple, pour l’achat d’un logement au prix de 200 000 euros, les frais de notaire seront d’environ :
- 14 000 Euros dans l’ancien
- 6 000 Euros dans le neuf
Vous pouvez simuler directement vos frais de notaire :
https://www.immobilier.notaires.fr/fr/frais-de-notaire
- Exonération de la taxe foncière: la plupart des communes exonèrent les propriétaires d’un logement neuf pendant les deux ans qui suivent l’achèvement des travaux.
- Economies d’énergie et équipements aux normes: vos charges seront réduites par rapport à l’ancien tout en préservant la planète.
En effet, le choix du neuf permet l’acquisition d’un logement aux normes en vigueur (RT 2012), qui garantissent une forte réduction des dépenses énergétiques par rapport à un logement ancien.
Les matériaux et équipements sélectionnés permettent notamment une meilleure isolation et des pertes d’énergie réduites.
- Le Prêt à taux Zéro : Pour acquérir votre résidence principale dans le neuf (ou dans l’ancien sous conditions) l’Etat vous soutient.
Le PTZ est un prêt pouvant être contracté pour financer, en partie, l’achat d’un bien immobilier à titre de résidence principale.
Peuvent en bénéficier les ménages qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale depuis plus de 2 ans et qui ne dépassent pas le plafond de ressources fixé pour la zone dans laquelle se situe le bien.
Le PTZ peut couvrir jusqu’à 40% du coût de l’opération, frais de négociation compris, dans la limite d’un plafond fixé par zone et par nombre de personnes qui compose le foyer.
La durée du prêt dépend de la tranche dans laquelle se situe le quotient familial de l’emprunteur. Ce sont les revenus, le nombre de personnes qui compose le foyer, et la zone géographique dans laquelle se situe le bien qui déterminent la tranche de revenus.
La durée maximale du prêt à taux zéro est de 25 ans avec un différé de 15 ans maximum, pour une durée effective de remboursement de 10 ans seulement.
Pour en savoir plus, accéder au simulateur :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/spip.php?page=article-sous-site&id_article=313&sommaire=88
Pour financer votre projet, consultez le lien ci- dessous :
https://www.anil.org/outil/outils-de-calcul/echeancier-dun-pret/
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