Guide pratique
Dispositif Jeanbrun – Relance Logement
Le nouveau cadre de l’investissement locatif à partir de 2026
La disparition progressive du dispositif Pinel marque la fin d’un cycle pour l’investissement locatif en France. Pour prendre le relais, le législateur a adopté un nouveau mécanisme : le dispositif Jeanbrun – Relance Logement.
Ce dispositif ne repose pas sur une réduction d’impôt classique, mais sur une logique patrimoniale et fiscale plus structurée, destinée à relancer l’offre de logements locatifs tout en ciblant des investisseurs capables de s’inscrire dans le temps long.
Cet article a pour objectif de vous présenter de manière claire, complète et pratique le fonctionnement du dispositif Jeanbrun, ses conditions, ses avantages et ses points de vigilance.
Objectif du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun vise à :
- Relancer l’investissement locatif privé après l’extinction du Pinel
- Favoriser la production de logements neufs destinés à la location
- Encourager des loyers maîtrisés dans un cadre fiscal incitatif
Il s’adresse principalement aux bailleurs privés souhaitant constituer ou développer un patrimoine immobilier tout en optimisant leur fiscalité.
Principe fiscal : un mécanisme d’amortissement
Contrairement aux anciens dispositifs de type Pinel, Jeanbrun n’accorde pas de réduction d’impôt.
L’avantage fiscal repose sur un mécanisme d’amortissement du bien immobilier, permettant de :
- Déduire chaque année une fraction de la valeur du logement
- Réduire le résultat foncier
- Et, sous certaines conditions, diminuer le revenu imposable global du foyer
Il s’agit donc d’une déduction fiscale, et non d’un crédit ou d’une réduction d’impôt.
Pour quels types de biens ?
Logements éligibles
Le dispositif Jeanbrun concerne exclusivement :
- Des logements neufs ou acquis en VEFA
- Destinés à la location nue (non meublée)
- À usage de résidence principale du locataire
- Situés dans des immeubles collectifs
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Logements exclus
Ne sont pas éligibles :
- Les locations meublées (LMNP / LMP)
- Les biens acquis avant l’entrée en vigueur du dispositif
- Les maisons individuelles neuves (à ce stade des textes disponibles)
Zonage géographique
L’un des changements majeurs par rapport au Pinel concerne le zonage.
Le dispositif Jeanbrun n’est pas soumis à un zonage restrictif.
Il est applicable sur l’ensemble du territoire français, y compris :
- Zones A, A bis, B1, B2, C
- DOM et collectivités d’outre-mer
Cette absence de zonage ouvre le champ des possibles, mais nécessite une analyse locale rigoureuse de la demande locative.
Conditions de location
Pour bénéficier du dispositif, le bailleur doit respecter :
- Une mise en location nue obligatoire
- Des plafonds de loyers, dépendant du niveau de location choisi
- Des plafonds de ressources des locataires
- Des exigences de performance énergétique
Il est également interdit de louer le bien à un membre du cercle familial proche.
Durée d’engagement
- Engagement minimum de location : 9 ans
- Aucune durée maximale juridique imposée
En pratique, la durée d’intérêt du dispositif est liée à la durée d’amortissement du bien, généralement comprise entre 20 et 25 ans selon la stratégie retenue.
Amortissement et plafonds de déduction
La base amortissable correspond en principe à 80 % de la valeur du bien (hors terrain).
Taux d’amortissement selon le type de location
- Location intermédiaire : 3,5 % par an
- Location sociale : 4,5 % par an
- Location très sociale : 5,5 % par an
Plafonds annuels de déduction (par foyer fiscal)
- 8 000 € en location intermédiaire
- 10 000 € en location sociale
- 12 000 € en location très sociale
Spécificité majeure : l’imputation sur le revenu global
L’un des atouts majeurs du dispositif Jeanbrun réside dans la possibilité de :
-> déduire le déficit généré du revenu global du foyer, et non uniquement des revenus fonciers.
Cela permet, sous conditions :
- De réduire l’impôt sur les salaires ou autres revenus
- D’optimiser fortement la fiscalité des foyers imposés dans les tranches marginales élevées
Le plafond global de déficit foncier imputable reste fixé à 10 700 € par an.
Régime fiscal applicable
- Le régime réel d’imposition est obligatoire
- Le micro-foncier n’est pas applicable
- Les règles classiques du déficit foncier demeurent
- Le déficit non imputé est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans
Il est possible d’investir via une SCI à l’IR.
Revente et plus-value
Lors de la revente du bien :
- Les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value
- Les règles d’abattement pour durée de détention restent inchangées :
- Exonération d’impôt sur la plus-value après 22 ans
- Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans
Cette mécanique impose une vision patrimoniale long terme.
À qui s’adresse réellement le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun n’est pas un « Pinel bis ».
Il s’adresse avant tout à des investisseurs :
- Fiscalisés
- Structurés
- Capables de raisonner en flux de trésorerie
- Ayant une stratégie patrimoniale à long terme
Il nécessite un accompagnement rigoureux, tant sur le plan fiscal que patrimonial.
En clair…
Le dispositif Jeanbrun – Relance Logement constitue un changement profond dans la philosophie de l’investissement locatif aidé.
Moins grand public que le Pinel, il offre en contrepartie :
- Une plus grande liberté géographique
- Une optimisation fiscale puissante
- Une logique patrimoniale durable
Avant tout investissement, une étude personnalisée est indispensable afin de vérifier l’adéquation du dispositif avec votre situation, vos objectifs et votre horizon de placement.
Les avantages du neuf
Garanties constructeur
Garantie biennale, garantie décennale, garantie de parfait achèvement…
Frais de notaire réduits
Ils ne s’élèvent qu’à environ 3% du montant total de l’acquisition, contrairement à un achat immobilier dans l’ancien où ces « frais de notaire » s’élèvent en moyenne à 7%.
Ainsi, par exemple, pour l’achat d’un logement au prix de 200 000 euros, les frais de notaire seront d’environ :
- 14 000 € dans l’ancien
- 6 000 € dans le neuf
- Simuler vos frais de notaire
Exonération de la taxe foncière
La plupart des communes exonèrent les propriétaires d’un logement neuf pendant les deux ans qui suivent l’achèvement des travaux.
Économies d’énergie et équipements aux normes
Vos charges seront réduites par rapport à l’ancien tout en préservant la planète.
En effet, le choix du neuf permet l’acquisition d’un logement aux normes en vigueur (RT 2012), qui garantissent une forte réduction des dépenses énergétiques par rapport à un logement ancien.
Les matériaux et équipements sélectionnés permettent notamment une meilleure isolation et des pertes d’énergie réduites.
Le Prêt à taux Zéro
Pour acquérir votre résidence principale dans le neuf (ou dans l’ancien sous conditions) l’Etat vous soutient.
Le PTZ est un prêt pouvant être contracté pour financer, en partie, l’achat d’un bien immobilier à titre de résidence principale.
Peuvent en bénéficier les ménages qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale depuis plus de 2 ans et qui ne dépassent pas le plafond de ressources fixé pour la zone dans laquelle se situe le bien.
Le PTZ peut couvrir jusqu’à 40% du coût de l’opération, frais de négociation compris, dans la limite d’un plafond fixé par zone et par nombre de personnes qui compose le foyer.
La durée du prêt dépend de la tranche dans laquelle se situe le quotient familial de l’emprunteur. Ce sont les revenus, le nombre de personnes qui compose le foyer, et la zone géographique dans laquelle se situe le bien qui déterminent la tranche de revenus.
La durée maximale du prêt à taux zéro est de 25 ans avec un différé de 15 ans maximum, pour une durée effective de remboursement de 10 ans seulement.
Vente en Etat Futur d’Achèvement | VEFA
La Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), également connue sous le nom d’« achat sur plan », est un contrat où l’acheteur acquiert un bien immobilier en construction que le vendeur s’engage à livrer une fois achevé.
Le choix de l’acquéreur se fait sur la base de plans et de documents descriptifs fournis par le promoteur-vendeur.
Ce dernier s’engage à fournir un bien immobilier achevé et conforme aux plans et notices descriptives dans un délai déterminé.
LES ÉTAPES CLÉS DE L’ACQUISITION DE VOTRE LOGEMENT NEUF
- La signature du contrat de réservation
Vous êtes sur le point d’acquérir un appartement acheté sur plan. Avant de confirmer votre réservation définitive, vous devez signer plusieurs documents, y compris :
-
- Le contrat de réservation qui décrit les objets de la vente
- Le plan de vente de votre appartement
- Le plan de masse prévisionnel de l’ensemble immobilier
- Le plan des sous-sols incluant votre place de parking
- La notice technique sommaire
- L’état des risques naturels et technologiques
Ensuite, vous devez effectuer un premier dépôt de garantie par virement sur un compte séquestre du notaire de l’opération après le délai de rétractation de dix jours suivant la notification de votre contrat par lettre recommandée avec accusé de réception.
Félicitations, votre appartement est désormais réservé !
- La validation de votre financement
Après la première étape, si vous achetez quelque chose avec un prêt bancaire, vous avez :
-
- 30 jours pour soumettre une demande de prêt une fois que les dix jours de rétractation sont passés.
- 60 jours à partir de la fin de la période de rétractation pour justifier que vous avez obtenu ces prêts.
Nous vous recommandons de contacter rapidement plusieurs établissements bancaires pour comparer leurs offres et nous soumettre votre demande dès que possible. Le vendeur est également à votre disposition pour vous aider et vous conseiller tout au long de votre démarche.
Une fois que vous avez accepté une offre de prêt, veuillez nous envoyer une copie de votre accord de prêt.
- La signature de l’acte authentique de vente
Voici les étapes à suivre pour finaliser l’achat d’un bien immobilier :
- Tout d’abord, vous devez fournir une copie de l’offre de prêt au notaire et, si nécessaire, au commercialisateur.
- Ensuite, le notaire préparera l’acte authentique qui sera signé ultérieurement.
- Avant la signature, le notaire vous remettra les documents suivants :
- Le projet d’acte authentique
- Le plan des biens immobiliers réservés
- Le descriptif technique des prestations de votre résidence
- Le règlement de copropriété
- Une date sera fixée pour la signature de l’acte authentique.
- Le règlement du prix de votre logement
Vous devenez propriétaire de votre logement dès la signature de l’acte authentique. Vous devrez alors régler les différents appels de fonds qui vous seront transmis au fur et à mesure de l’avancée des travaux, en respectant les dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation ainsi que les stipulations de votre acte de vente.
- Le choix des coloris de votre logement
Au cours des travaux de construction de votre logement, nous vous invitons à choisir les coloris des différents matériaux de finition conformément aux prescriptions de votre notice descriptive de vente. Vous aurez le choix de visiter notre agence en charge de la gestion des travaux de votre résidence pour voir les échantillons (faïence, revêtements de sols, meubles de cuisine…) ou de recevoir un catalogue électronique par email pour faire vos choix en toute commodité chez vous.
- La livraison de votre logement
Lorsque vous achetez votre logement, nous vous fournirons une estimation de la date de livraison pour le trimestre concerné. Environ deux mois avant la fin des travaux de construction, nous vous enverrons une invitation à prendre rendez-vous pour la livraison finale, conformément à notre calendrier de fin de chantier. Le jour de la livraison, vous recevrez les clés de votre logement et pourrez prendre possession des lieux. Nous effectuerons une visite détaillée de votre logement pour vérifier qu’il est conforme aux conditions de notre contrat. Si nécessaire, nous rédigerons un procès-verbal de livraison qui indiquera les réserves éventuelles. Enfin, vous devrez régler le solde du prix d’achat de votre logement.
Les différentes garanties légales liées à l‘acquisition d’un logement neuf
La garantie financière d’achèvement
La vente en l’état futur d’achèvement est une méthode de vente réglementée qui protège vos intérêts. Le vendeur est tenu de garantir l’achèvement de l’immeuble en construction, grâce à une garantie financière d’achèvement. Cette garantie est fournie par un garant spécialisé (une banque ou un établissement financier), qui s’engage à avancer ou à payer les fonds nécessaires à la finalisation de la construction. Grâce à cette garantie, vous êtes assuré de la fin des travaux, quelles qu’en soient les circonstances.
La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement doit être mise en œuvre dans l’année suivant la réception des travaux par l’entreprise. Dans le cas où un défaut ou un désordre est constaté dans ce délai, l’entreprise responsable doit effectuer les réparations nécessaires. Pour que cette garantie puisse être appliquée, les défauts ou désordres doivent être signalés dans le délai imparti, par l’intermédiaire du promoteur.
Si un défaut ou un désordre est constaté dans les parties communes de l’immeuble, il est recommandé de contacter directement le syndic de l’immeuble. Ce dernier contactera l’entreprise responsable pour la gestion du problème.
La garantie biennale
La garantie biennale, connue également sous le nom de garantie de bon fonctionnement, couvre tous les éléments d’équipement dissociables et démontables du logement (tels que la chaudière, les radiateurs, les équipements sanitaires, la robinetterie, etc.) pendant une période de deux ans suivant la réception des travaux. Cette garantie s’applique dans la mesure où ces équipements peuvent être réparés ou remplacés sans endommager la structure du logement ou rendre celui-ci impropre à sa destination.
Cependant, si le dysfonctionnement de l’équipement a été signalé lors de la livraison du logement, la garantie de parfait achèvement sera appliquée. En cas de défectuosité liée à une utilisation abusive, non conforme ou à un défaut d’entretien, la garantie biennale ne pourra pas être mise en œuvre. Veuillez noter que si la structure du logement est touchée par la réparation des équipements, la garantie décennale pourra être sollicitée.
La garantie décennale et l’assurance dommage-ouvrage
La garantie décennale : une assurance pour les vices de construction et les dommages importants
La garantie décennale couvre une vaste gamme de vices, de malfaçons, et de dommages considérables qui pourraient compromettre la solidité de la construction. Les équipements qui sont indissociables de la structure sont également protégés (tels que le système de chauffage). Si ces dommages ou vices apparaissent dans les 10 ans suivant la réception des travaux et n’ont pas fait l’objet d’une réserve levée par l’entreprise responsable, alors ils seront couverts par la garantie décennale. Le législateur a simplifié cette garantie en obligeant le promoteur à souscrire une assurance dommage-ouvrage. Cette assurance permet une prise en charge rapide des vices et dommages constatés, qui seront pris en charge par l’assurance et non le constructeur responsable. L’assurance prend effet après 1 an de la garantie de parfait achèvement et couvre les dommages pour une durée de 9 ans, soit un total de 10 ans après la réception des travaux. Elle est transmissible aux acquéreurs successifs de l’immeuble, mais ne couvre pas les défauts d’entretien, les mauvais usages, ou les défauts esthétiques.
