Dispositif Jeanbrun – Relance Logement

Le nouveau cadre de l’investissement locatif à partir de 2026

La disparition progressive du dispositif Pinel marque la fin d’un cycle pour l’investissement locatif en France. Pour prendre le relais, le législateur a adopté un nouveau mécanisme : le dispositif Jeanbrun – Relance Logement.

Ce dispositif ne repose pas sur une réduction d’impôt classique, mais sur une logique patrimoniale et fiscale plus structurée, destinée à relancer l’offre de logements locatifs tout en ciblant des investisseurs capables de s’inscrire dans le temps long.

Cet article a pour objectif de vous présenter de manière claire, complète et pratique le fonctionnement du dispositif Jeanbrun, ses conditions, ses avantages et ses points de vigilance.

Objectif du dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun vise à :

• Relancer l’investissement locatif privé après l’extinction du Pinel
• Favoriser la production de logements neufs destinés à la location
• Encourager des loyers maîtrisés dans un cadre fiscal incitatif

Il s’adresse principalement aux bailleurs privés souhaitant constituer ou développer un patrimoine immobilier tout en optimisant leur fiscalité.

Principe fiscal : un mécanisme d’amortissement

Contrairement aux anciens dispositifs de type Pinel, Jeanbrun n’accorde pas de réduction d’impôt.

L’avantage fiscal repose sur un mécanisme d’amortissement du bien immobilier, permettant de :

• Déduire chaque année une fraction de la valeur du logement
• Réduire le résultat foncier
• Et, sous certaines conditions, diminuer le revenu imposable global du foyer

Il s’agit donc d’une déduction fiscale, et non d’un crédit ou d’une réduction d’impôt.

Pour quels types de biens ?

Logements éligibles

Le dispositif Jeanbrun concerne exclusivement :

• Des logements neufs ou acquis en VEFA
• Destinés à la location nue (non meublée)
• À usage de résidence principale du locataire
• Situés dans des immeubles collectifs

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Logements exclus

Ne sont pas éligibles :

• Les locations meublées (LMNP / LMP)
• Les biens acquis avant l’entrée en vigueur du dispositif
• Les maisons individuelles neuves (à ce stade des textes disponibles)

Zonage géographique

L’un des changements majeurs par rapport au Pinel concerne le zonage.

Le dispositif Jeanbrun n’est pas soumis à un zonage restrictif.

Il est applicable sur l’ensemble du territoire français, y compris :

• Zones A, A bis, B1, B2, C
• DOM et collectivités d’outre-mer

Cette absence de zonage ouvre le champ des possibles, mais nécessite une analyse locale rigoureuse de la demande locative.

Conditions de location

Pour bénéficier du dispositif, le bailleur doit respecter :

• Une mise en location nue obligatoire
• Des plafonds de loyers, dépendant du niveau de location choisi
• Des plafonds de ressources des locataires
• Des exigences de performance énergétique

Il est également interdit de louer le bien à un membre du cercle familial proche.

Durée d’engagement

• Engagement minimum de location : 9 ans
• Aucune durée maximale juridique imposée

En pratique, la durée d’intérêt du dispositif est liée à la durée d’amortissement du bien, généralement comprise entre 20 et 25 ans selon la stratégie retenue.

Amortissement et plafonds de déduction

La base amortissable correspond en principe à 80 % de la valeur du bien (hors terrain).

Taux d’amortissement selon le type de location

• Location intermédiaire : 3,5 % par an
• Location sociale : 4,5 % par an
• Location très sociale : 5,5 % par an

Plafonds annuels de déduction (par foyer fiscal)

• 8 000 € en location intermédiaire
• 10 000 € en location sociale
• 12 000 € en location très sociale

Spécificité majeure : l’imputation sur le revenu global

L’un des atouts majeurs du dispositif Jeanbrun réside dans la possibilité de :

-> déduire le déficit généré du revenu global du foyer, et non uniquement des revenus fonciers.

Cela permet, sous conditions :

• De réduire l’impôt sur les salaires ou autres revenus
• D’optimiser fortement la fiscalité des foyers imposés dans les tranches marginales élevées

Le plafond global de déficit foncier imputable reste fixé à 10 700 € par an.

Régime fiscal applicable

• Le régime réel d’imposition est obligatoire
• Le micro-foncier n’est pas applicable
• Les règles classiques du déficit foncier demeurent
• Le déficit non imputé est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans

Il est possible d’investir via une SCI à l’IR.

Revente et plus-value

Lors de la revente du bien :

• Les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value
• Les règles d’abattement pour durée de détention restent inchangées :
  • Exonération d’impôt sur la plus-value après 22 ans
  • Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans

Cette mécanique impose une vision patrimoniale long terme.

À qui s’adresse réellement le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun n’est pas un « Pinel bis ».

Il s’adresse avant tout à des investisseurs :

• Fiscalisés
• Structurés
• Capables de raisonner en flux de trésorerie
• Ayant une stratégie patrimoniale à long terme

Il nécessite un accompagnement rigoureux, tant sur le plan fiscal que patrimonial.

En clair…

Le dispositif Jeanbrun – Relance Logement constitue un changement profond dans la philosophie de l’investissement locatif aidé.

Moins grand public que le Pinel, il offre en contrepartie :

• Une plus grande liberté géographique
• Une optimisation fiscale puissante
• Une logique patrimoniale durable

Avant tout investissement, une étude personnalisée est indispensable afin de vérifier l’adéquation du dispositif avec votre situation, vos objectifs et votre horizon de placement.